行业变局下,荣盛的变与不变

行业调控加码,楼市洗牌深化,有企业失去应对之力,也有企业降速求稳,只有少数企业能在危机中寻得新的机遇,活得更好。

2021年3月18日,由中国房地产TOP10研究组主办的“2021中国房地产百强企业研究成果发布会”在京举行。河北房企荣盛发展(002146,SZ)再列“2021中国房地产百强企业”第16位。

2020年堪称中国房地产最惨年份,头部或者黑马房企也不得不先把规模大梦先放一放。但慢不意味着停止发展,反而是在新局势下向内发力,为做大做强蓄力。

在国家“十四五规划”的开局之年,荣盛发展基于自身和环境变化,实施“六五规划”,提出 “一主三柱多支撑”的产业发展新格局,寻找增长的第二曲线。

长期被低估,多家券商给予“买入”评级

任何一家能在调整期稳住身位的房企都值得被重点关注,重新审视。

自2017年房地产市场进入严格调控后,京津冀市场就一直处于深度调整期,行情未见好转。重仓这一区域的部分房企也被动陷入困境。相形之下,荣盛发展不仅没有受限于低迷环京楼市,反而在这一阶段持续增长。

2018年,荣盛发展跻身千亿房企俱乐部。在市场复杂严峻的2020年,荣盛发展没有放慢步伐,销售额和销售面积同比涨幅分别达到10.2%和7.0%,为1271亿元和1174万平。

2016-2020年的“五五”期间,荣盛发展销售额与销售面积的复合增长率分别达到25.5%和18.2%。

拉长至更长周期来看,过去十年间,荣盛发展净资产由2009年的37.84亿元猛增至2019年的408亿元,净利润也由6.1亿元增至91.2亿。

跨越市场周期后,荣盛发展硬实力开始被行业重新审视。

中金公司、广发证券、华创证券认可荣盛发展在城市布局上优化和优质土储获取能力。华西证券预判其财务状况将持续优化,融资成本逐步下行。

基于上述判断,这些知名券商对于荣盛发展股价走势,保持乐观预测,分别发布研报给予其“买入”评级。华创证券维持荣盛发展13.50元目标价,维持“强推”评级。广发证券维持荣盛发展合理价值为13.93 元/股,对应20 年6.3倍动态PE,维持“买入”评级。

以目前徘徊在7元上下股价来看,荣盛发展具备翻倍想象空间,后续发展值得期待。

行业变局下,向管理要红利

房地产行业虽然面临深度调整,但依旧具备巨大发展空间。只不过,在新时代面前,旧模式已不再适用,培育自身核心发展竞争力,才是决胜之道。

一个共同的预判是,政策和土地红利已经消逝,房地产正在步入管理红利阶段。随着“三道红线”金融监管和“两集中”土地供给侧长效机制逐步落地,拿好地,做好产品,优化管理,成为房企未来的发展命脉。

而从荣盛最近的动作可以看出,它已经在做好准备迎接变动。

首先,布局上已经走出京津冀,夯实全国化。

荣盛发展早期虽偏居一隅,但在环京受限前,就开始全国化布局之路。在 “五五”期间,荣盛发展基本完成全国性战略布局,形成 “两横、两纵、三集群”战略。并且,荣盛发展还优化城市结构,新进驻重庆、合肥、杭州、苏州、西安、青岛、郑州等28个更高能级的二、三线城市。

全国化布局不仅有效提升了对于区域性政策风险的应对能力,还保证了荣盛发展销售的稳定性和确定性。

从规模上来看,在长三角,荣盛发展江苏分公司在2020年销售额破百亿。在粤港澳大湾区,目前荣盛发展已进入惠州、佛山、湛江、阳江4个城市,并逐渐土地储备布局。

从人事任命上来看,近期荣盛发展新设“大湾区特区”,将粤东公司、广州公司归入其中,由联席总裁庄青峰全权管理。在长三角两大重镇中,浙江公司总经理、江苏公司总经理,也均被授予副总裁资格。

可以看出,对长三角和大湾区重视和加码,是荣盛发展在为增长的第二曲线、第三曲线做准备。

其次,土储是房企的命脉,但业绩多寡好坏又取决于土储如何转化为更受市场欢迎的产品。

从行业对比来看,荣盛属于抓品质较早且长期坚持的企业。“产品为王”的发展理念,荣盛发展早已在十几年前就已经确立。

据了解,从2006年开始,荣盛发展就在内部设立“鲁班奖”——“荣盛杯”;而这一奖项评选相当严苛,要求参评项目各分项工程星评不低于三星,其中装修、外立面、园林均不能低于四星。去年12月,荣盛发展有2个项目入列第九届 “广厦奖”,有6个项目从全国27场分赛的11251个申报作品、3705个入围作品中斩获7个奖项。

最后,房地产进入白银时代后,“高周转和高杠杆”的双高模式已不再适用,只有不断向管理要效益,才能在新时代跑赢大市。

不同于效仿头部房企管理模式的晋升之道,荣盛发展将丰田的“Just In Time”管理法运用于房地产行业,并加以改造完善,形成了一套独特而实用的“刚好及时”管理法,不断提质增效。

2018年,荣盛发展全面推行大运营体系,将公司战略形成经营计划和经营指标,又将经验计划和指标下达并进行考核,同时动态监测整个计划的执行,将经营状况及时反应出来,并协调开展集团层面的协同工作。

运营前置令各业务部门得到有效沟通,提高效率。比如,拿地前已经形成成熟的规划方案,拿地后3天内定位好项目,周转的加快也在一定程度上加快了销售回款,形成正向循环。

房地产行业发展的30多年历程中,无论行业环境如何变幻,扎实的内生动力,精细化的管理,高品质的产品,前瞻性的战略布局始终都是王道,而这些也是荣盛这么多年来沉淀下来的法宝,坚持在做的“难而正确”的事情。

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